“다주택 중과 유예는 2027년이 제일 유리하다”는 식의 콘텐츠를 최근 많이 보셨을 텐데요, 결론부터 말씀드리면 이건 이미 지난 이야기예요. 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일에 이미 종료됐습니다. 지금(2026년 8월) 이 글을 읽고 계신다면, 사실 “언제 팔아야 유리한가”보다 “이미 중과세율이 적용되는 시점에서 어떻게 할 것인가”를 고민하셔야 하는 상황이에요.
다만 강남·서초·송파·용산 이 4개 구는 예외적으로 조금 더 여유가 있어요. 오늘은 정확히 어떤 조건에서, 언제까지가 진짜 데드라인인지 정리해드릴게요.
1. “2027년이 유리하다”는 얘기, 지금 시점엔 틀렸어요
다주택자 양도세 중과 제도는 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 기본세율+30%p가 붙는 무거운 세금이에요. 이걸 한시적으로 안 물리게 해준 게 ‘중과 유예’였는데, 2022년 5월 10일 시작해서 3번 연장되다가 2026년 5월 9일 일몰로 종료됐어요.
정부가 2026년 2월 12일에 “예정대로 종료하되, 혼란을 줄이기 위한 보완책만 마련한다”고 공식 발표했고, 실제로 5월 9일 예정대로 종료됐습니다. 그러니 지금 시점에서 “언제 파는 게 유리하냐”의 답은 “이미 지나갔다”에 가까워요. 다만 아예 방법이 없는 건 아니고, 지금부터 정리해드릴게요.
2. 실제 상황: 중과 유예는 5월 9일에 이미 끝났다
2026년 5월 9일까지 양도한 건에 한해 중과가 유예됐고, 그 이후 양도분부터는 원칙적으로 중과세율이 적용돼요. 장기보유특별공제도 중과 대상이 되면 아예 적용받지 못하기 때문에, 오래 보유하신 분일수록 타격이 커요.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p, 장특공제 배제
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p, 장특공제 배제
한 가지 짚어드릴 건, 양도세는 계약일이 아니라 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단한다는 점이에요. “계약은 5월에 했는데 잔금을 늦게 받았다”면 기준일이 늦어질 수 있으니, 본인 거래가 어느 시점 기준인지 정확히 확인하셔야 해요.
3. 강남·서초·송파·용산만 있는 9월 9일 데드라인
여기가 이번 글의 핵심이에요. 정부는 유예 종료로 인한 급격한 혼란을 막기 위해, 토지거래허가구역인 강남·서초·송파·용산 4개 구에 한해 다음 조건을 모두 충족하면 중과 유예를 연장해줬어요.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 대상 지역 | 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택 |
| 전제 조건 | 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 완료 |
| 계약 조건 | 토지거래허가 받은 후 매매계약 체결 |
| 최종 기한 | 계약일로부터 4개월 이내 잔금 또는 등기, 2026년 9월 9일까지 한정 |
즉 지금 시점에서 이 예외 요건에 해당하시는 분이라면, 9월 9일까지 잔금이나 등기를 마쳐야 중과 유예 혜택을 받을 수 있어요. 반대로 이 요건에 해당하지 않는데 지금부터 새로 계약을 하시는 거라면, 이미 일반 중과세율 적용 대상입니다.
한편 2025년 10월 16일 이후 새로 조정대상지역으로 지정된 지역은 6개월 유예(2026년 11월 9일까지)가 적용돼요. 본인이 보유한 주택이 어느 구간에 해당하는지부터 확인하시는 게 순서예요.
4. 이미 데드라인을 놓쳤다면 — 지금부터의 선택지
9월 9일 요건을 못 맞추는 상황이시라면, 무작정 급하게 팔기보다 아래 선택지를 순서대로 점검해보세요.
- 보유 계속 + 임대사업자 등록 검토: 요건 충족 시 종부세 합산배제나 양도세 중과 배제 혜택이 남아있는 경우가 있어요. 다만 최근 등록임대주택 관련 요건도 계속 바뀌고 있어서 반드시 최신 요건을 확인해야 해요.
- 증여 후 장기 보유 플랜: 자녀나 배우자에게 증여해 세대를 분리하거나 지분을 나누는 방법도 있는데, 이건 증여세·취득세가 즉시 발생하니 종부세 절감분과 함께 계산해봐야 해요. 자세한 계산법은 2027년 종부세 개편, 단독명의 vs 공동명의 손익분기점 정리 글에서 다뤘어요.
- 중과세율 감수하고 매도: 시세 상승분이 중과세율을 감안해도 남는 장사라면, 굳이 끌지 않고 지금 파는 게 나을 수도 있어요.
중요한 건 세금 하나만 보고 결정하면 안 된다는 거예요. 다음 장에서 볼 종부세·공급대책 변수까지 같이 놓고 판단하셔야 해요.
5. 양도세 비과세 12억 기준, 낮아지는 게 아니라 오히려 높아질 수도
여기서 자주 나오는 오해 하나 바로잡을게요. “비과세 기준이 10억으로 낮아진다”는 이야기가 도는데, 확인 결과 근거가 없어요. 현재 1세대 1주택 양도세 비과세 기준은 실거래가 12억 원이고, 초과분에 대해서만 세금이 부과되는 구조예요.
오히려 최근 세제개편 논의에서는 이 기본공제를 12억에서 13~14억으로 올리는 방안이 검토되고 있어요. 대신 그만큼 초고가 주택(공시가 30억~40억 이상)에 대한 세 부담을 별도로 늘리는 쪽으로 방향이 잡혀 있고요. 즉 “다 같이 세금 오른다”가 아니라 “중간대는 완화, 초고가만 강화”하는 흐름이에요. 8월 초 발표될 정식 세제개편안에서 구체적인 숫자가 나올 예정입니다.
6. 초고가 1주택 종부세 개편과 같이 보는 이유
지금 다주택자분들이 매도를 고민하는 시점에, 종부세 개편도 같이 움직이고 있다는 걸 놓치면 안 돼요. 정부가 8월 초 발표 예정인 세제개편안에는 공정시장가액비율(현행 60%→70~80% 검토)과 초고가 주택(시세 30억~50억) 별도 과세 구간 신설이 함께 담길 가능성이 커요.
즉 “다주택 양도세는 이미 중과 국면, 종부세는 앞으로 더 오를 가능성” — 이 두 가지가 동시에 진행되고 있는 거예요. 게다가 정부가 신규 택지와 그린벨트 해제, 정비사업 속도전 같은 공급 대책도 함께 준비 중이라, 공급이 늘면 중장기적으로 초고가 지역 시세에도 영향을 줄 수 있어요. 세금만 보고 결정하지 말고 이 공급 변수까지 같이 염두에 두시는 걸 추천해요.
특히 시세 30억 넘는 아파트를 단독명의로 보유 중이시라면, 매도 대신 명의 변경으로 종부세 부담을 줄이는 선택지도 있어요. 손익분기점 계산법은 2027년 종부세 개편, 단독명의 vs 공동명의 손익분기점 정리 글에서 확인하실 수 있어요.
마무리
다주택 양도세 중과 유예는 이미 5월 9일에 끝났고, 강남·서초·송파·용산만 조건부로 9월 9일까지 유예돼 있는 상황이에요. “2027년이 유리하다”는 정보를 보셨다면 오래된 내용이거나 잘못된 정보일 가능성이 높으니, 본인 거래가 어느 구간에 해당하는지부터 다시 확인해보세요. 그리고 8월 초 발표될 세제개편안(종부세 초고가 기준, 양도세 비과세 기준 상향 여부)까지 확인한 뒤 최종 결정하시길 권해드립니다.
이 글은 정보 제공 목적이며 세무·법률 자문을 대체하지 않습니다. 실제 매도나 명의 관련 결정은 반드시 세무사와 상담 후 진행하세요.
FAQ
Q1. 다주택자 양도세 중과 유예, 아직 안 끝났나요? 아니요, 2026년 5월 9일에 이미 종료됐어요. 다만 강남·서초·송파·용산은 조건 충족 시 9월 9일까지 예외적으로 유예됩니다.
Q2. 양도세 비과세 기준이 10억으로 낮아지나요? 확인된 바 없어요. 현재도, 검토 중인 개편안에서도 12억 기준이고 오히려 13~14억으로 올리는 방안이 논의 중입니다.
Q3. 9월 9일 데드라인을 놓치면 어떻게 되나요? 그 시점 이후 양도분부터는 다주택 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 적용되고 장기보유특별공제도 못 받아요. 증여나 임대사업자 등록 등 대안을 먼저 검토해보세요.
Q4. 종부세 개편이랑 이 양도세 얘기, 왜 같이 봐야 하나요? 양도세는 이미 중과 국면으로 들어섰고, 종부세는 8월 초 발표될 개편안에서 초고가 주택 위주로 더 오를 가능성이 커요. 매도든 보유든 두 세금을 같이 계산해야 정확한 판단이 나옵니다.
