다주택자 양도세 중과 면제, 2026년 5월 9일에 완전 종료됩니다!
2023년부터 해마다 연장되어 온 다주택자 양도세 중과 한시 면제 제도가 드디어 끝을 맺게 되었어요. 이재명 대통령이 2026년 1월 SNS를 통해 “연장은 전혀 고려하지 않는다”고 명확히 못 박았거든요.
그동안 다주택자들은 이 제도 덕분에 집을 팔 때 중과세를 피할 수 있었는데, 이제는 본래의 높은 세율이 다시 적용됩니다. 집을 여러 채 보유 중이신 분들에게는 정말 중요한 변화죠.
이 글에서는 5월 종료 이후 달라지는 세율과 지금 당장 해야 할 대응 전략을 정리해드릴게요!
2026년 5월 9일, 무엇이 바뀌나요?
한시 면제 제도 종료의 의미
2023년부터 시행된 다주택자 양도세 중과 한시 면제 제도는 다주택자들이 보유 주택을 시장에 내놓도록 유도하기 위한 한시적 조치였습니다.
이 제도 덕분에 그동안은:
- 2주택자: 중과 20%p 면제 → 일반 세율 적용
- 3주택 이상: 중과 30%p 면제 → 일반 세율 적용
하지만 2026년 5월 10일부터는 다시 중과세율이 부활합니다!
이재명 대통령의 확고한 입장
청와대 내부에서도 “부동산 매물이 완전히 묶일 수 있다”는 정책실의 우려가 있었지만, 이 대통령의 뜻은 완강했다고 해요.
대통령의 핵심 메시지:
- “한시적 제도는 기간 종료 시 마무리하는 게 원칙”
- “다주택 보유 자체가 투기 성격이므로 세제 혜택 부적절”
- “매물을 막고 투기를 권장하는 꼴”
이제 연장 가능성은 **0%**라고 봐야 합니다.
5월 이후 적용되는 중과 세율
일반 양도세 세율 (1주택자 또는 중과 배제)
- 1,200만원 이하: 6%
- 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하: 15%
- 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하: 24%
- 8,800만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하: 35%
- 1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하: 38%
- 3억원 초과 ~ 5억원 이하: 40%
- 5억원 초과 ~ 10억원 이하: 42%
- 10억원 초과: 45%
2026년 5월 10일 이후 중과 세율
| 구분 | 현재(~5/9) | 변경 후(5/10~) | 증가폭 |
|---|---|---|---|
| 2주택 (조정지역) | 일반세율 | +20%p | 최고 65% |
| 3주택 이상 | 일반세율 | +30%p | 최고 75% |
세금 차이 실전 비교
양도차익 5억원 기준
- 현재 (면제 적용): 약 1억 7천만원
- 5월 이후 2주택 중과: 약 2억 5천만원 → 8천만원 증가
- 5월 이후 3주택 중과: 약 3억원 → 1억 3천만원 증가
같은 집을 팔아도 언제 파느냐에 따라 세금이 1억원 넘게 차이 날 수 있어요!
장기보유특별공제도 논란의 중심
비거주 1주택자 세제 혜택 재검토
이 대통령은 한 걸음 더 나아가 비거주 1주택자의 장기보유특별공제도 문제 삼았습니다.
대통령의 지적:
“자기가 살지도 않으면서 투자·투기용으로 오랫동안 가지고 있다고 왜 세금을 깎아줍니까?”
현행 장기보유특별공제 제도
- 3년 보유: 양도차익의 24%
- 4년 보유: 32%
- 5년 보유: 40%
- 10년 보유: 80%
논란의 케이스: '갭투자' 1주택자
전형적인 사례:
- 본인은 전세로 거주
- 다른 지역에 1주택 투자 (갭투자)
- 실거주는 안 하지만 ‘1주택자’ 지위로 세제 혜택
이 대통령은 이런 경우에도 장기보유특별공제를 주는 게 맞느냐고 반문했습니다. 현재는 토론 주제일 뿐, 당장 제도 변경은 아니지만, 향후 세법 개정 가능성이 크다는 신호로 읽혀요.
5월 전까지 해야 할 대응 전략
전략 1: 5월 9일 이전 양도 검토 (급선무!)
가장 중요한 건 타이밍입니다.
5월 9일까지 양도 계약을 완료하면 현행 면제 혜택을 받을 수 있어요.
- 계약일 기준이므로 잔금일은 5월 이후여도 괜찮습니다
- 다만 등기 이전까지는 완료해야 안전
타임라인 예시
- 3월 말까지: 매물 등록 및 가격 협상
- 4월 중: 계약 체결
- 5월 9일 이전: 계약 완료 (잔금일은 이후 가능)
- 6~7월: 등기 이전 완료
지금이 2026년 1월 말이니, 실질적으로 3개월의 골든타임이 남았습니다!
전략 2: 중과 배제 조건 활용
아래 조건에 해당하면 5월 이후에도 중과를 피할 수 있어요:
① 일시적 2주택 특례
- 신규 주택 취득 후 2~3년 내 기존 주택 양도
- 조정지역은 2년, 비조정지역은 3년
② 상속 주택
- 상속받은 주택은 주택 수 제외 (5년 내 양도 시)
③ 지방 저가 주택
- 수도권 외 지역, 기준시가 3억원 이하
- 1개까지 주택 수 제외
④ 소형 주택
- 전용면적 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하
- 보유기간 5년 이상
이런 조건을 만족한다면 급하게 서두를 필요는 없습니다.
전략 3: 주택 수 줄이기
증여 활용
- 자녀에게 1채 증여 → 주택 수 감소
- 증여세 vs 중과세 비교 필수
법인 전환
- 일정 규모 이상은 법인 보유 검토
- 세무 전문가 상담 필수
전략 4: 가격 조정 고민
5월 이전에 팔려는 매물이 쏟아지면 매도 경쟁이 발생할 수 있어요.
고려사항:
- 적정 가격에 빨리 파는 게 나을지
- 가격 낮춰서라도 5월 전에 처리할지
- 아니면 중과를 감수하고 적정가를 받을지
세금 차이 vs 가격 인하폭을 계산해봐야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
A. 아니요! 계약일 기준이므로 5월 9일 이전 계약하면 면제 혜택을 받습니다.
A. 네, 분양권도 주택 수에 포함되므로 중과 대상입니다. (2021년 1월 이후 취득분)
A. 맞습니다. 비조정지역 2주택은 원래 중과 대상이 아니에요. 하지만 3주택 이상은 전국 어디든 중과입니다.
A. 현재는 아직 토론 단계지만, 향후 세법 개정 가능성을 대통령이 시사했으므로 주시가 필요합니다.
A. 아니요, 팔 수는 있지만 중과세율이 적용되어 세금이 크게 늘어납니다.
A. 현재는 받을 수 있지만, 대통령이 제도 개편 필요성을 언급해 향후 변경 가능성이 있습니다.
마무리
2026년 5월 9일, 다주택자에게는 진짜 데드라인입니다.
이재명 대통령의 확고한 입장으로 연장 가능성은 사실상 제로가 되었고, 5월 이후에는 엄청난 세금 폭탄을 각오해야 해요. 양도차익 5억원 기준으로 1억원 이상 세금이 더 나올 수 있다는 걸 잊지 마세요.
지금 당장 해야 할 것: ✅ 보유 주택별 양도세 시뮬레이션 ✅ 중과 배제 조건 해당 여부 확인 ✅ 5월 9일 전 양도 가능 여부 검토 ✅ 세무사 상담 예약
아직 3개월의 골든타임이 남았습니다. 이 기간을 어떻게 활용하느냐에 따라 수천만원에서 억대의 세금 차이가 날 수 있어요. 더 이상 미루지 마시고, 지금 바로 전략을 세우시길 바랍니다!
