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다주택자 종부세 계산법 실제로 해봤다 — 2주택·3주택 시뮬레이션

클리브리빙 에디터

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“다주택자 종부세 계산 공식이 5억+거주가액×(합계/거주주택)으로 바뀐다”는 내용 보고 오신 분들 많으실 텐데요, 확인해보니 이런 공식은 현행 법에도, 검토 중인 개편안에도 없어요. 아마 실거주 요건 관련 논의가 와전된 것 같아요.

오늘은 지금 실제로 쓰이는 계산 공식으로 2주택·3주택 보유자 세금을 직접 계산해보고, 진짜 바뀌고 있는 부분이 뭔지 정리해드릴게요.

1. “5억+거주가액×비율” 공식, 근거 못 찾았어요

종부세법, 국세청 안내, 최근 세제개편 관련 보도 어디에도 이런 계산식은 없어요. 다주택자 종부세 기본공제는 지금도 그냥 9억원 정액 공제예요(1세대 1주택자만 12억원). 다만 최근 “비거주 1주택자는 12억 대신 9억 공제를 적용하자”는 논의가 나오고 있는데, 이걸 다주택자 얘기와 섞어서 잘못 전달된 게 아닐까 싶어요. 이런 출처 불명 공식으로 계산하면 실제 세액과 크게 어긋날 수 있으니 주의하세요.

2. 실제 다주택자 종부세 계산 공식

지금 적용되는 진짜 계산 순서는 이래요.

공시가격 합산: 인별로 보유한 모든 주택의 공시가격을 더해요.
기본공제 차감: 다주택자는 9억원을 뺍니다.
공정시장가액비율 적용: 현재 60%를 곱해 과세표준을 정해요.
세율 적용: 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0% 누진세율이 적용돼요.
세부담 상한 적용: 전년 대비 세액이 다주택자는 300%를 넘지 않도록 조정해요.

공식으로 쓰면 이래요.

종부세 과세표준 = (공시가격 합계 − 9억원) × 60% 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액

3. 내 집값으로 직접 계산해보기

아래 표에 본인 보유 주택의 공시가격 합계를 대입해서 대략적인 규모를 가늠해보세요. (공정시장가액비율 60% 기준, 재산세 공제·세부담상한 등은 반영 전 단순 계산치예요)

공시가격 합계	주택 수	과세표준 (합계−9억)×60%	적용 세율 구간	대략적인 산출세액
15억	2주택	3.6억	0.5~0.7% 구간	약 200만 원대
20억	2주택	6.6억	0.7~1.0% 구간	약 500만 원대
20억	3주택	6.6억	1.0~1.3% 구간	약 700만 원대
30억	3주택	12.6억	1.3~2.0% 구간	약 1,800만 원대

같은 20억이라도 2주택이냐 3주택이냐에 따라 적용 세율 구간 자체가 달라지는 게 보이시죠. 정확한 금액은 개별 주택의 공시가격 구성과 세부담상한, 재산세 공제 등에 따라 달라지니 참고용으로만 보시고, 실제 신고 전에는 국세청 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 정확히 확인하세요.

4. 진짜 바뀌고 있는 건 ‘계산식’이 아니라 ‘기준’

다주택자분들이 진짜 주목해야 할 변화는 계산 공식이 아니라 과세 기준 자체예요. 정부가 8월 초 발표할 세제개편안에서 종부세 판단 기준을 ‘보유 주택 수’에서 ‘보유 가액’으로 바꾸는 방안을 검토하고 있어요. 지금은 3주택 이상만 최고세율(5.0%) 구간이 적용되는데, 이걸 2주택 이하에도 확대 적용하는 안이 유력하게 거론되고 있어요.

즉 “3채는 중과, 2채는 괜찮다”는 지금까지의 공식이 흔들릴 수 있다는 거예요. 2주택자분들은 특히 이 부분을 8월 발표 이후 반드시 다시 확인하셔야 해요.

5. 마무리

떠도는 “새 공식”에 낚이지 마시고, 지금은 여전히 9억 정액공제 + 2주택/3주택 구간별 세율이 기본이에요. 다만 8월 개편안에서 2주택도 3주택 수준 세율을 적용받게 될 가능성이 있으니, 보유 주택 수와 공시가격 합계부터 미리 정리해두시고 발표 이후 다시 계산해보시길 권해드려요.

이 글은 정보 제공 목적이며 세무·법률 자문을 대체하지 않습니다. 실제 세액은 반드시 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.

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