종합부동산세(종부세)는 6월 1일 보유 현황을 기준으로, 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 이하, 그 외 주택은 합계 9억 원 이하면 과세대상이 아니에요. 임대주택·주택신축용 토지처럼 요건을 갖춘 물건은 9월에 합산배제 신고만 하면 아예 과세대상에서 빠집니다. 12월 고지서를 받기 전에 확인할 조건과 신고 절차를 정리했어요.
핵심 요약
- 2026년 주택분 종부세는 6월 1일 보유분 기준, 1세대 1주택 공시가격 12억 원 초과 / 그 외 9억 원 초과일 때만 부과돼요.
- 공시가격 합계가 기준 이하면 주택 수가 늘어도 종부세는 나오지 않아요.
- 임대주택·사원용주택·주택신축용 토지는 9월 16일~30일 합산배제 신고로 과세대상에서 제외돼요.
- 2026년 8월 개편안이 통과하면 2027년부터 1세대 1주택 기준이 14억 원으로 올라가요(아직 확정 아님).
종합부동산세 과세대상은 어떻게 정해지나요?
종부세 과세대상은 6월 1일(과세기준일) 현재 세대 단위로 보유한 주택·토지의 공시가격으로 정해져요.
주택분은 세대원 주택의 공시가격을 모두 더해 기본공제를 빼고, 남는 금액에 공정시장가액비율(현행 60%)을 곱해 과세표준을 구해요. 합계가 기본공제보다 작으면 과세표준이 0이라 세금이 나오지 않아요. 토지분은 주택분과 따로 계산하고, 종합합산토지와 별도합산토지로 나눠서 기준 금액이 달라요.
공시가격 12억·9억 기준은 어떻게 적용되나요?
1세대 1주택자는 공시가격 12억 원, 그 외는 9억 원이 과세대상과 비과세를 가르는 선이고, 이 금액이 곧 기본공제액이에요.
| 구분 | 과세대상 아님 (공시가격) | 과세대상 | 기본공제 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 12억 원 이하 | 12억 원 초과 | 12억 원 |
| 그 외 (다주택 등) | 9억 원 이하 | 9억 원 초과 | 9억 원 |
기준을 넘겨도 전액에 세금이 붙지 않고 기준 초과분에만 과세표준이 생겨요. 공시가격 15억 원인 1세대 1주택이면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원이 과세표준이에요. 다주택자가 되면 공제액이 9억 원으로 내려가 같은 집도 과세로 넘어갈 수 있어요.
⚠️ 기준일은 12월 고지일이 아니라 6월 1일이에요. 그날 이후 집을 팔아도 그해 종부세는 6월 1일 보유분대로 나옵니다.
합산배제 신고하면 과세대상에서 빠지나요?
네, 요건을 갖춘 물건은 9월 16일~30일까지 신고하면 11월 정기고지 때 과세대상에서 제외돼요. 신고하지 않으면 자동으로 빠지지 않아요.
- 국세청 안내문이나 홈택스에서 본인이 대상인지 확인해요.
- 임대주택은 등록 여부와 의무임대기간·임대료 요건을 점검해요.
- 9월 16일~30일에 홈택스(손택스) 또는 서면으로 합산배제(변동)신고서를 제출해요.
- 11월 정기고지서에서 반영 결과를 확인해요.
합산배제와 과세특례는 무엇이 다른가요?
합산배제는 합산 대상에서 빼주는 제도, 과세특례는 1세대 1주택자로 봐주는 제도예요.
| 구분 | 대표 대상 | 효과 |
|---|---|---|
| 합산배제 | 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택 등, 주택신축용 토지 | 합산 대상에서 제외 |
| 과세특례 | 지방 저가주택, 준공 후 미분양주택 등 | 1세대 1주택자로 과세 |
같은 9월에 신고하지만 적용되는 계산이 달라서, 국세청 안내문의 유형 표기를 먼저 확인하는 게 좋아요.
2027년부터 과세대상 기준이 달라지나요?
2026년 8월 발표된 세제개편안이 국회를 통과하면, 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 1세대 1주택 과세대상 기준이 공시가격 14억 원 초과로 올라가요. 다만 확정된 법이 아니라 개편안 단계라 실제 적용은 국회 심의 결과를 봐야 해요. 이 안에는 1세대 1주택 기본공제를 거주 14억 / 비거주 9억 원으로 바꾸는 내용도 함께 담겼어요.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격이 12억 원 이하면 정말 세금이 0원인가요?
A. 1세대 1주택이고 공시가격이 12억 원 이하면 주택분 종부세는 부과되지 않아요. 다만 재산세는 별개 세금이라 종부세가 0이어도 계속 나옵니다.
Q. 합산배제 신고 기간을 놓치면 어떻게 되나요?
A. 자동 제외가 되지 않아 그대로 고지될 수 있어요. 대상이었다면 기간 내 신고를 마치고, 놓쳤다면 국세청에 경정청구 가능 여부를 상담받아 보세요.
Q. 임대주택 합산배제 신고는 어디서 하나요?
A. 홈택스(손택스)에서 전자 신고하거나 신고서를 작성해 서면 제출하면 돼요. 등록 요건과 의무임대기간을 먼저 충족해야 신고가 인정돼요.
