DTI 계산기로 보금자리론 한도를 뽑았는데 실제 심사에서 더 낮게 나오는 이유는 대개 네 가지예요. 계산기는 DTI만 보지만, 실제 심사는 기존 부채와 소득 인정 방식, 규제지역 여부, 스트레스 DSR까지 함께 봅니다. 보금자리론의 DTI 기준은 최대 60%이고, 6억 원 이하 주택에 부부합산 연소득 7천만 원 이하일 때 신청할 수 있어요. 그래서 계산기 숫자는 ‘최대치’로 보고 10~20% 여유를 두는 게 안전합니다.
핵심 요약
- 보금자리론 DTI 상한은 60%, LTV 상한은 70%예요.
- 조정대상지역이면 LTV·DTI가 각각 10%p 깎입니다.
- 계산기 한도와 승인 한도는 부채·소득 산정 방식 때문에 달라요.
- 한도가 모자라면 기타대출 정리 → 만기 조정 순서로 손보세요.
1. DTI 계산기로 보금자리론 한도 계산하는 법
DTI는 연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타대출 이자의 합이 차지하는 비율이에요.
DTI = (주담대 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
연소득 5,000만 원, 주담대 연 원리금 1,800만 원, 기타대출 이자 200만 원이면 DTI는 40%가 됩니다. 60%까지 여유가 있다고 해서 60%만큼 그대로 빌릴 수 있는 건 아니에요. LTV와 상품 한도가 먼저 막는 경우가 많습니다.
| 항목 | 보금자리론 기준 |
|---|---|
| 대상 주택 | 6억 원 이하, 무주택 또는 1주택 |
| 소득 | 부부합산 7천만 원 이하 (신혼 8,500만, 1자녀 9,000만, 다자녀 1억) |
| LTV / DTI | 최대 70% / 최대 60% |
| 대출한도 | 최대 3.6억 원 (생애최초 4.2억, 다자녀·전세사기피해자 4억) |
| 만기 | 10~50년 |
DTI 60%는 상한선이라는 뜻
60%는 넘지 말아야 할 선이지, 보장된 한도가 아니에요. 담보주택이 조정대상지역(투기지역·투기과열지구 포함)에 있으면 LTV와 DTI가 각각 10%p씩 차감됩니다. 실수요자 예외가 적용되는 경우도 있으니 신청 전에 확인하세요.
2. 계산기 한도가 실제 한도보다 높게 나오는 이유는?
가장 흔한 원인은 계산기에 넣지 않은 기존 부채예요.
- 기타대출: 신용대출·카드론은 DTI에서 이자만 반영되지만, DSR에서는 원리금 전액이 잡힙니다.
- 소득 인정: 최근 2개년 소득을 과세 전 기준으로 봅니다. 작년 소득이 줄었다면 한도도 줄어요.
- 규제지역: 조정대상지역이면 LTV·DTI가 10%p씩 낮아집니다.
- 스트레스 DSR: 2025년 7월부터 3단계가 시행됐고, 스트레스 금리 1.50%를 더한 금리로 한도를 계산합니다.
HF 예상대출조회 화면에도 “부채도 고려되므로 실제 한도는 더 적을 수 있다”고 안내돼 있어요. 계산기 결과는 참고값으로만 쓰세요.
3. 한도가 모자랄 때 무엇부터 줄여야 할까
한도가 부족하면 주택을 바꾸기 전에 부채와 상환 구조부터 손보세요.
- 신용대출·카드론부터 갚아 DSR을 낮춥니다.
- 만기를 30년에서 40년으로 늘려 월 상환액을 줄입니다(조건 충족 시).
- 자기자본을 늘리거나 주택가격을 낮춰 LTV 부담을 줄입니다.
- 신혼·다자녀 요건이 되면 소득 기준과 우대금리를 다시 확인합니다.
- 그래도 부족하면 신생아 특례대출 2026 조건처럼 다른 정책 상품을 비교합니다.
청약 조건까지 같이 보고 있다면 청약 가점 계산법과 무주택 기간 계산법도 확인해 보세요.
4. 자주 묻는 질문
Q. 연봉 5,000만 원이면 보금자리론으로 얼마까지 빌릴 수 있나요?
DTI 60%만 적용하면 연 3,000만 원까지 상환에 쓸 수 있어요. 금리 5%, 30년 원리금균등 기준 월 250만 원이면 대출액은 약 4.6억 원으로 계산됩니다. 다만 보금자리론 한도 3.6억 원과 LTV가 먼저 적용돼서 실제 금액은 더 낮아요.
Q. DTI와 DSR은 뭐가 다른가요?
DTI는 주담대 원리금과 기타대출 이자를 보고, DSR은 모든 대출의 원리금을 봅니다. DSR이 더 엄격해서 실제 한도는 DSR에서 결정되는 경우가 많아요.
Q. 조정대상지역이면 한도가 얼마나 줄어드나요?
LTV와 DTI가 각각 10%p 낮아집니다. 5억 원 주택이면 LTV 70% 기준 3.5억 원에서 60% 기준 3억 원으로 줄어요.
Q. 계산기 결과만 믿고 매매 계약해도 되나요?
권장하지 않아요. 예상조회는 최소 항목만 반영한 값이라 실제 심사와 차이가 납니다. 계약 전에 HF 상담이나 사전 심사를 거치세요.
