부동산 투자하시는 분들, 오늘 긴급 뉴스 있습니다!
재정경제부가 2026년 2월 12일, 다주택자 양도세 중과를 5월 9일부터 재시행한다고 공식 발표했어요. 2022년 5월부터 4년간 유예됐던 조치가 완전히 종료되는 건데요.
조정대상지역 내 3주택 이상 보유자가 집을 팔면 최고 82.5%의 세금폭탄이 떨어집니다. 하지만! 5월 9일 전에 계약하면 중과를 피할 수 있는 방법이 있어요.
지금부터 세금폭탄 피하는 법과 유예기간 활용 전략을 상세히 알려드릴게요!
다주택자 양도세 중과란? (최고 82.5%)
양도세 중과는 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 일반 세율에 추가로 부과되는 중과세율을 말해요.
중과 세율 구조
⚠️ 충격적인 예시: 시세차익 10억원이 발생하면, 3주택자는 최대 8억 2,500만원을 세금으로 내야 합니다!
중과 대상 지역
- 기존 조정대상지역: 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (4개구)
- 신규 조정대상지역: 2025년 10월 16일 추가 지정된 지역들
5월 9일 전 계약하면 중과 면제! (핵심 정리)
다행히 5월 9일까지 매매계약만 체결하면 일정 기간 동안 중과를 피할 수 있어요.
유예기간 차등 적용
1) 기존 조정대상지역 (강남 3구 + 용산)
- 5월 9일까지 계약 체결
- 계약일로부터 4개월 이내 잔금·등기 완료 시 중과 면제
2) 신규 조정대상지역
- 5월 9일까지 계약 체결
- 계약일로부터 6개월 이내 잔금·등기 완료 시 중과 면제
- 신규 지정 고려하여 2개월 추가 유예
💡 중요: 가계약이나 사전약정은 인정 안 돼요! 정식 매매계약서 작성 + 계약금 지급 증빙이 필수입니다.
무주택자 매수 조건 및 예외사항
정부는 세입자 보호를 위해 무주택자에게만 매도하는 조건을 달았어요.
무주택자 매수 원칙
✅ 중과 유예 혜택을 받으려면 무주택자에게 매도해야 함
✅ 분양권·입주권 보유자도 유주택자로 간주
✅ 토지거래허가 신청일 및 대출신청일 기준 무주택
예외: 유주택자도 매수 가능한 경우
잔여 임차기간 6개월 미만이면 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 매수 가능!
예를 들어, 세입자가 2026년 10월에 이사 나간다면? 유주택자도 구매할 수 있어요.
세입자 보호 조치 (실거주 의무 유예)
정부는 임차인 보호를 위한 보완책도 함께 발표했어요.
임차인 거주 보장
- 2026년 2월 12일까지 체결된 임대차 계약 유지
- 매수인의 실거주 의무를 2028년 2월 11일까지 유예 (2년간)
- 세입자는 기존 계약기간 동안 안심하고 거주 가능
전입신고 의무 완화
기존: 대출실행일로부터 6개월 이내 전입신고
→ 개선: 다음 중 더 늦은 시점 선택 가능
- 대출실행일로부터 6개월
- 임대차계약 종료일로부터 1개월
계약 시 주의사항 및 체크리스트
5월 9일까지 시간이 얼마 안 남았어요! 실수하지 않으려면 다음을 확인하세요.
필수 확인사항
☑️ 정식 매매계약서 작성 (가계약 X)
☑️ 계약금 지급 및 증빙서류 확보
☑️ 매수인이 무주택자인지 확인 (분양권·입주권도 체크)
☑️ 조정대상지역 해당 여부 확인
☑️ 계약일로부터 유예기간 내 잔금·등기 완료 계획
계약 파기 위험 대비
매수인이 중도에 계약을 파기하면 어떡하죠?
→ 매매계약서에 위약금 조항을 명확히 하고, 계약금을 충분히 받으세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
→ 네, 5월 9일 이후 계약은 예외 없이 중과 세율이 적용됩니다.
→ 아니요. 정식 매매계약서 작성과 계약금 지급 증빙이 있어야 합니다.
→ 네, 조정대상지역 내 2주택자는 +20%p 중과 적용됩니다.
→ 현재는 중과 제외 중이지만, 정부가 기한 설정을 검토 중입니다. 무제한 배제는 바람직하지 않다는 입장이에요.
→ 정부 발표에 따르면 강남구는 매물이 10%, 송파구는 20% 증가했다고 해요.
마무리
2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 부활은 4년 만에 재시행되는 강력한 규제예요.
3주택 이상 보유자가 집을 팔면 시세차익의 82.5%를 세금으로 내야 하니, 매도를 고려하신다면 5월 9일 전에 반드시 계약을 완료하세요!
무주택자에게 매도해야 유예 혜택을 받을 수 있다는 점, 가계약은 인정 안 된다는 점 꼭 기억하시고요. 시간이 얼마 남지 않았으니 세무사나 공인중개사와 신속한 상담을 권장드려요.
부동산 세금은 복잡하고 금액도 크니, 전문가 도움을 받아 현명하게 대응하시길 바랍니다!
